W związku z faktem, iż proces legislacyjny dot. ustawy Kodeks urbanistyczno-budowlany (jej cel to uproszczenie i ułatwienie procesu inwestycyjnego) znacząco się przedłuża, Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa postanowiło, by pewne rozwiązania związane m.in. z decyzjami o warunkach zabudowy wprowadzać jeszcze przed wejściem w życie Kodeksu – poprzez zmianę dotychczasowych ustaw (m.in. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
Projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego, w swej pierwotnej wersji z dnia 20 września 2017 r., wprowadzał dość kontrowersyjne zmiany związane z przesłankami wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z projektem, jednym z warunków uzyskania wuzetki miało być posiadanie przez działkę budowlaną wspólnej, nie krótszej niż cztery metry, granicy z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną.
Innymi słowy chodziło o to, by nieruchomość potencjalnego inwestora (na której planuje on wznieść obiekt budowlany) bezpośrednio graniczyła z działką już zabudowaną i to w taki sposób, że jeden z boków przylega przynajmniej czterema metrami do działki zabudowanej. Celem takiej regulacji miało być ukrócenie praktyki budowania obiektów budowlanych w oderwaniu od zagospodarowania w sąsiedztwie.
Obecnie ww. projekt znajduje się na etapie obrad w Komitecie Rady Ministrów. Jest to ostatni etap przed rozpatrzeniem projektu przez Radę Ministrów i skierowaniem do Sejmu. W związku z ww. kontrowersjami, w porównaniu z pierwotną wersją z dnia 20 września 2017 r., projekt został poddany gruntownym zmianom w wyniku szerokich konsultacji publicznych prowadzonych w ciągu kilku ostatnich miesięcy.
Przede wszystkim, całkowicie zmieniono proponowane zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Gminy będą miały 3 lata na wyznaczenie obszarów zabudowanych – są to obszary, na których istnieje już zabudowa i możliwe jest jej uzupełnienie na podstawie wuzetki. Do tego czasu decyzje wydawane są na starych zasadach (mają jednak 3-letni termin ważności).
Na obszarach zabudowanych uzyskanie wuzetki nie będzie wymagało wykazania tzw. dobrego sąsiedztwa (w szczególności nie będzie wymagało spełnienia kryterium istnienia działki zabudowanej w bezpośrednim sąsiedztwie). Proponowana inwestycja będzie musiała być dostosowana do otoczenia w zakresie funkcji i parametrów zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy będzie ważna 3 lata – w tym okresie należy uzyskać pozwolenie na budowę. O warunki zabudowy będzie mógł ubiegać się jedynie właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości.
Dodatkowo, w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy nie będzie możliwa lokalizacja inwestycji mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko. Zmieniają się również warunki wymaganego dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu. Istotnych inwestycji nie będzie można realizować bez sieci kanalizacyjnej.
Zaznaczyć należy, iż tekst faktycznie przyjętej ustawy może znacząco odbiegać od tekstu projektu opisanego powyżej. Zależy to w głównej mierze od dalszego przebiegu prac legislacyjnych nad przedmiotowym projektem.
