Kwestie związane z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność (przedsiębiorcy)

W dniu 5 grudnia 2022 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami to kontynuacja procesu reformy użytkowania wieczystego wprowadzonego w okresie PRL. Tym razem proponowane zmiany mają umożliwić przedsiębiorcom przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

Podstawowe założenia projektu są następujące.

  1. Uwłaszczenie dokonywane będzie na wniosek przedsiębiorcy, a nie z mocy prawa. Co więcej, organy administracji publicznej nie będą mogły odmówić sprzedaży gruntu przedsiębiorcy, który wystąpił z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej. Projekt zakłada, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest uprawnieniem użytkownika wieczystego.
  2. Ograniczenie czasowe – użytkownik wieczysty może wystąpić z żądaniem w terminie roku od dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej.
  3. Żądanie zawarcia umowy sprzedaży nie przysługuje:

a) jeśli w dniu złożenia wniosku nie upłynęło 10 lat od dnia oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,

b) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie użytkowania wieczystego,

c) jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego,

d) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich,

e) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego,

f) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

  1. W odniesieniu do gruntów niezabudowanych, żądanie zawarcia umowy przysługuje, jeśli użytkownik wieczysty:

a) złoży zobowiązanie, że w terminie 3 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży na nieruchomości gruntowej objętej żądaniem zostanie zrealizowana inwestycja mieszkaniowa;

b) w terminie 3 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży przeniesie własność innych lokali mieszkalnych na rzecz gminy;

c) do dnia zawarcia umowy sprzedaży zapłaci kwotę odpowiadającą wartości lokali, o której mowa w pkt. b.

  1. Ustalenie ceny nieruchomości:

a) Dla nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, cenę nieruchomości ustala się jako:

– 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży – w przypadku zapłaty ceny jednorazowo;

– 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży – w przypadku rozłożenia ceny na raty.

b) Dla nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

  1. Ustawa wprowadza możliwość uzyskania bonifikaty od ustalonej ceny w określonych przypadkach.
  2. Zasady przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych będą ustalane w drodze zarządzenia lub uchwały odpowiednio przez wojewodę lub właściwą radę lub sejmik.
  3. Możliwe jest skorzystanie z pomocy de minimis. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis, określonych w obowiązujących aktach prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy de minimis. Różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a ustaloną ceną (opłatą przekształceniową) może zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis (podobnie jak kwota bonifikaty – jeśli zostanie udzielona).

W sytuacji, gdy wartość pomocy publicznej przekracza limit pomocy de minimis, pomocy udziela się do limitu i stosuje się dopłatę do wartości nieruchomości gruntowej, określonej na dzień sprzedaży.