„Wakacje czynszowe” oraz „rabat” w umowie najmu – na pewno bez podatku?

W związku ze stanem epidemii COVID-19 podatnicy często decydują się na „wakacje czynszowe” lub „rabat” w celu zachowania ciągłości najmu lokalu. Zarówno organy podatkowe, jak i sądy administracyjnie niejednolicie stosują określenia „wakacje czynszowe” i „rabat”. Można zauważyć tendencje, iż określenie „wakacje czynszowe” na gruncie ustaw o podatkach dochodowych oznacza nieodpłatne świadczenie, tzn. czasowe obniżenie czynszu „do zera” lub umorzenie zaległego czynszu najmu. Natomiast „rabat” w umowie najmu bardzo często na gruncie ustaw o podatkach dochodowych wiąże się ze świadczeniami częściowo odpłatnymi. Niemniej jednak skutkiem „wakacji czynszowych” oraz „rabatu” jest obniżenie czynszu. To określenie jest najczęściej stosowane przez sądy administracyjne i organy podatkowe.

Należy zwrócić uwagę, że o ile częściowa obniżka czynszu nie budzi większych zastrzeżeń organów podatkowych, to całkowite zwolnienie z płatności jest dyskusyjne i może zostać zinterpretowane jako nieodpłatne świadczenie usług skutkujące powstaniem obowiązku podatkowego.

W odniesieniu do skutków podatkowych dla najemcy, istotne jest uzasadnienie dokonanego obniżenia. Organy podatkowe sprawdzają, czy obniżenie czynszu najmu nie odbyło się kosztem majątku drugiej strony, przez co najemca otrzymał nieuzasadnioną korzyść ekonomiczną. Skutki podatkowe wynikające z wakacji czynszowych oraz rabatu są takie same, gdyż ustawy podatkowe jako przychód traktują zarówno nieodpłatne świadczenie, jak również świadczenie częściowo odpłatne.  Uzasadnieniem dla obniżenia czynszu dla wynajmującego może być zachowanie ciągłości najmu lokalu, przez co będzie zachowana ekwiwalentność świadczeń, a najemcy nie będzie można przypisać nieuzasadnionej korzyści.

Należy również odnieść się do objaśnień podatkowych Ministerstwa Finansów z dnia 21 lipca 2020 roku, w których przedstawione jest stanowisko, że obniżenie czynszu najmu lub zwolnienie z czynszu stanowi przychód podatkowy najemcy. Istnieje więc ryzyko, że przyszłości kwestie te mogą podlegać kontroli przez organy podatkowe. Wynika to z braku regulacji prawnopodatkowych, co będzie skutkowało powoływaniem się przez organy podatkowe na przepisy powszechnie obowiązującego prawa.

Objaśnienia podatkowe Ministerstwa Finansów z dnia 21 lipca 2020 roku:

https://www.gov.pl/web/finanse/objaśnienia-podatkowe-z-21-lipca-2020-r-ws-nowych-preferencji-stosowanych-w-zwiazku-z-ponoszeniem-negatywnych-konsekwencji-ekonomicznych-z-powodu-covid-19