Przypominamy, iż w dniu 1 lipca 2022 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, potocznie zwana „nową ustawą deweloperską”, która wprowadza m.in. uregulowania prawne dotyczące umowy rezerwacyjnej.
Choć umowa rezerwacyjna występuje często w praktyce obrotu nieruchomościami na rynku deweloperskim, to dotychczas nie była uregulowana w przepisach prawnych.
Zgodnie z nową definicją ustawową, „umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”.
Umowa rezerwacyjna będzie musiała przybierać formę pisemną pod rygorem nieważności oraz określać w szczególności:
1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Nowa regulacja zakłada, że strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej.
Co istotne, ustawodawca ograniczył wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Dodatkowo, nowe przepisy nakładają na dewelopera obowiązek informowania rezerwującego o zmianach w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej.
W nowej ustawie deweloperskiej znalazły się również uregulowania dotyczące zasad rozliczenia i zwrotu opłaty rezerwacyjnej (art. 34). Zasady rozliczenia opłaty rezerwacyjnej są zbliżone do zasad rozliczenia zadatku. Przykładowo, jeżeli deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.
Podsumowując, niewątpliwie nowelizacja ujednolici praktykę w zakresie stosowania umów rezerwacyjnych, w szczególności jej zapisów i skutków, przy czym należy pamiętać, że ustawodawca pozostawił stronom nadal swobodę, a nie obowiązek w zakresie jej zawarcia.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym