Nowa ustawa deweloperska – umowa rezerwacyjna

Przypominamy, iż w dniu 1 lipca 2022 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, potocznie zwana „nową ustawą deweloperską”, która wprowadza m.in. uregulowania prawne dotyczące umowy rezerwacyjnej.

Choć umowa rezerwacyjna występuje często w praktyce obrotu nieruchomościami na rynku deweloperskim, to dotychczas nie była uregulowana w przepisach prawnych.

Zgodnie z nową definicją ustawową, „umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”.

Umowa rezerwacyjna będzie musiała przybierać formę pisemną pod rygorem nieważności oraz określać w szczególności:

1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;

2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;

4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Nowa regulacja zakłada, że strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej.

Co istotne, ustawodawca ograniczył wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Dodatkowo, nowe przepisy nakładają na dewelopera obowiązek informowania rezerwującego o zmianach w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej.

W nowej ustawie deweloperskiej znalazły się również uregulowania dotyczące zasad rozliczenia i zwrotu opłaty rezerwacyjnej (art. 34). Zasady rozliczenia opłaty rezerwacyjnej są zbliżone do zasad rozliczenia zadatku. Przykładowo, jeżeli deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

Podsumowując, niewątpliwie nowelizacja ujednolici praktykę w zakresie stosowania umów rezerwacyjnych, w szczególności jej zapisów i skutków, przy czym należy pamiętać, że ustawodawca pozostawił stronom nadal swobodę, a nie obowiązek w zakresie jej zawarcia.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym